地中海的陽光、古老的文明，長久以來是希臘吸引全球目光的魅力所在，而自2013年推出的「黃金簽證」計畫，更為尋求歐盟居留權的非歐盟投資者敞開一扇大門。不過，這項為希臘經濟注入活水的計畫，近年來卻被視為加劇國內房價飆漲、引發本地居民居住正義危機的推手。為此，希臘政府祭出重大改革，大幅提高投資門檻並增加嚴格限制，試圖在吸引外資與保障公民住房權益之間，重新找到平衡點。
根據最新的改革方案，希臘政府採取了分區訂價策略。在首都雅典、第二大城塞薩洛尼基，以及米科諾斯、聖托里尼等熱門觀光島嶼，外國投資者如今必須投入至少80萬歐元購買房產，才能獲得黃金簽證。 這個金額，相較於過去的25萬歐元門檻，有著天壤之別。至於希臘其他地區，投資門檻也翻倍至40萬歐元。
這項大刀闊斧的改革，直接回應了希臘社會近年來日益升溫的民怨。根據路透社(Reuters)報導，黃金簽證計畫自啟動以來，已為希臘帶來數十億歐元的資金流入，尤其振興了在2009年金融危機後一蹶不振的房地產市場。 不過，大量湧入的外國資本也推高了房價，使得許多希臘本地人，特別是年輕世代，發現自己越來越難以負擔一個安身之所。
為了確保改革能精準打擊炒房行為，而非誤傷真正有助於活化資產的投資，新法規也設下但書。根據美聯社(Associated Press)的分析，如果投資者選擇購買商業地產並將其轉換為住宅用途，或是投入資金修復具有歷史價值的保護建築，則依然適用較低的25萬歐元門檻。 這一方面鼓勵了城市閒置空間的再利用，另一方面也為文化遺產的維護提供了新的可能性。
更重要的是，新規定增加了多項嚴格的限制條款。未來，透過黃金簽證購買的住宅，面積不得小於120平方公尺，且投資必須集中於單一房產，不再允許投資者透過購買多間小坪數公寓來湊足最低投資額。 此舉旨在避免投資者切割房產，將市場上更適合當地家庭居住的單位轉變為投資工具，進一步壓縮本地居民的購屋選擇。
此外，新法最受矚目的一項變革，是明文禁止黃金簽證持有者將其房產用於短期租賃。 換句話說，想透過Airbnb等平台經營日租或週租套房來獲利的模式，將不再可行。違反此規定的屋主，不僅可能面臨高達5萬歐元的罰款，甚至居留許可也可能被撤銷。 希臘政府希望藉此將更多房源導回長期租賃市場，以緩解本地租屋市場的壓力。
自2013年推出以來，這項計畫已成為歐洲最受歡迎的投資移民途徑之一，其中根據統計，來自中國的申請者佔了最大宗。 希臘中央銀行的數據顯示，外國直接投資的湧入，確實讓希臘房地產市場在經歷了長達八年的衰退後觸底反彈。 不過，這種由外力驅動的復甦，也帶來了社會成本，迫使政府不得不重新檢視政策的優先順序。
