北京限房價項目開閘迎大考 1800多套限房價房源取證





幾乎是一夜之間,北京新房市場供應閘口大開。截至昨日,北京已經有4個限房價項目入市。此時,距首個限房價地塊出讓已經一年半時間。這期間,北京按照「競地價、限房價」的方式成交了超60宗地塊,一年多的開工建設,超過20個項目進入可預售階段,隨著限房價銷售政策的正式落地,這批項目也加速入市。在亦莊、黃村等區域內,多個限房價項目林立,形成競爭之勢,「日光」背後,壓力重重。

1800多套限房價房源取證

6月9日上午11點,瀛海府開盤現場選房結束後,小刀(化名)和老公悻悻走出。194套小三居,700多組排號者,現場到場率超過70%,以隨機搖號的方式,每組搖出5位購房家庭進行現場選房,直到最後,她的號碼也沒有被叫到。

小刀告訴記者,她這個周末要去北七家片區的限房價項目看看。此前,在CBD工作的她,一直奔走於大興尤其是瀛海板塊,看過七八個限房價項目,對於每一個項目的位置、交通、戶型都了如指掌。也正是在多番比較後,她選擇了距離地鐵8號線瀛海站較近的瀛海府項目。

整個瀛海府項目,僅用一個半小時,全部房源被選走,這是北京首個限房價項目開盤現場的情況,火爆、售罄等是關鍵詞。在6月8日發布預售證預告後,瀛海府項目搶先在第二天開盤,金樾和著選擇在6月10日開盤,兩者均為由中海操盤的項目。

截至目前,北京已經有包括位於大興的瀛海府和位於房山的旭輝城、金樾和著等四個限房價項目入市,共獲批住宅房源1808套,其中瀛海府194套、旭輝城890套、金樾和著664套,70%的戶型為90平米以下的兩居、三居。

據了解,除了已經開盤的兩個限房價項目外,旭輝城將於6月16日現場開盤。

一批限房價項目正在路上

眾所周知,2017年北京新房市場成交創下近年來的新低。據中原地產數據顯示,2017年北京新建商品住宅成交約2.7萬套。分析主要原因,一是調控政策密集出台,市場上的投資投機需求得到有效抑制。二是新房市場供應量減少,2017年北京新建商品住宅供應量和面積同比分別下降33%、29%。

2018年,北京新房市場將一改去年供應和成交「頹廢」之勢。上述四個項目的入市只是「開胃菜」,一批限房價項目正在入市的路上。

據記者了解,目前,已經有近30個項目公布案名,其中不少項目表示將於6月底開盤。業內人士預計,從6月開始,限房價項目供應量將出現井噴,短期入市房源有望超過2萬套。

毫無疑問,限房價項目的集中入市提供了一批低於市場價的新房,緩解了北京新房市場的供應壓力,同時增加購房者選擇的機會。

因此,在瀛海府開盤現場,雖然選房人數眾多,但是購房者較為理性。新京報記者觀察到,不少購房者在選房沒結束時提前離場,一位50多歲的中年人在還有70餘套房源時就棄選了。他表示,「剩下的樓層不是很好,並不是非得買。」也有購房者在選房失敗後,直接去了附近的萬和斐麗和禧瑞天著看房,還有購房者更是在多個限房價項目排卡、驗資。

更有甚者,雖選中了房子,但仍在猶豫中。在探盤中,記者就發現,有購房者在金樾和著選房成功後,仍在隔壁的旭輝城交了意向金。

作為全北京第一個限房價項目的開盤現場,必然引起市場熱議,而一個半小時售罄,也讓市場看好限房價項目的市場前景。但事實上,瀛海府或許只是個案,推出套數不多,且交通、戶型等綜合分值在區域內靠前,這促成了其熱銷。

但現實的情況是,限房價項目銷售政策落地的前半年,不少項目進入預售階段,形成「堰塞湖」現象,而隨著政策正式落地,集中入市的現象不可避免,必然形成競爭,「市場就這麼大,客戶就這麼多,但是項目卻不少,大家的壓力肯定很大。」有開發商如是說。

「壓力盤」增多

記者在瀛海府開盤現場看到,一輛大巴車在場外等候,接送沒選上的購房者前去金樾和著樓盤進行看房。而在出口處200米外有四五個自稱萬和斐麗的售樓人員,看到有選房人進出,不斷前去詢問。還有遠在大興黃村的金悅府限房價項目工作人員,也前來推銷房源。

作為限房價項目供應大區,大興的項目多達十餘個,主要分布在亦莊板塊、舊宮板塊、瀛海板塊、黃村板塊,而前三個板塊距離較近,區域內布局有瀛海府、萬和斐麗、禧瑞天著和悅華錦等項目,很容易成為競品。而在黃村板塊,布局有頤璟萬和、金悅府、金地悅風華、招商局和永同昌的限房價項目等。

中原地產首席分析師張大偉表示,大部分限房價項目都要求非常快的回款速度。如果紮堆入市,銷售壓力將會非常大。

與瀛海府的售罄不同,推出340套房源的金樾和著,開盤當天去化率為77%。相關人士表示,「如果早點開盤,去化率可能會更高,隨著供應增加,客戶的可選項目也增加了。由於位置等原因,金樾和著70%的客戶來自房山本地,還有一部分客戶是因為價格因素在這買房。」

根據中原地產提供的數據,過去一年多來,房山成交8宗限房價地塊,規劃建築面積98萬平方米;順義成交6宗,建築面積93萬平方米;豐台成交6宗,建築面積90萬平方米;還有海淀的翠湖科技園板塊、朝陽的孫河板塊,都聚集有限房價項目。

已經入市的四個限房價項目,拿地時間分別為2017年2月份、4月份、7月份。據了解,在2018年1月份拿地的項目,有的計劃年中開盤。每個項目都在盡可能加快入市。2017年初拿地與2018年初拿地的限房價項目,也許將同時入市、同場競技。對此,有業內人士表示,開發商資金壓力大,目前主要是提高周轉,做到快速回款。

本版采寫/攝影 新京報記者 段文平